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越秀房托的半年报和新的REITs伙伴

曾冬梅2021-08-13 10:59:29来源:中房报

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??近一年多来反复的疫情给商业地产行业的经营带来了巨大挑战,相关上市公司的业绩曲线也随之起伏不定。8月9日,越秀房地产投资信托基金(00405.HK以下简称“越秀房托”)发布上半年业绩,期内该公司录得2.86亿元的净利润,相较去年同期的2.12亿元亏损有明显改善。

??但若是以2019年中期7.3亿元的净利润为参照,不难发现,越秀房托的业绩离疫情前的正常水平仍有较大距离。该公司管理层对业绩的回升还是抱有乐观预期,其董事会主席林德良在业绩发布会上透露,部分物业受今年上半年的疫情影响,出租率有所下降,相信下半年的表现会比上半年好。

??疫情也没有打乱其他房企发行REITs的计划,新城控股在7月底表示将以9个商业物业作为底层资产,在新加坡设立信托基金并上市。绿地控股的酒店REITs有了点小变化,但该公司的相关人士强调,存量资产的资本化方向不变的,REITs这条路是要坚定走下去的。

??上半年业绩企稳回升

??业绩公告显示,2020年上半年,越秀房托实现经营收入8.82亿元,同比上升6.1%,物业收入净额为6.39亿元,同比下降2.3%。除税后及与基金单位持有人交易前的净利润约为2.86亿元,同比增长234.7%。

??该公司旗下的物业组合共有8项,包括位于广州的国金中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场,位于上海的越秀大厦、杭州的维多利商业中心,以及武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心。这些物业的产权面积共约97.3万平方米,可供出租面积约63.3万平方米,其中,成熟性物业的产权面积占了70.4%,成长性物业占29.6%。

??截至2021年6月底,越秀房托的整体出租率为93.2%,同比增长1.1个百分点,仍保持在较高水平。估值也相对稳定,8个物业的重估价值为344.88亿元,与去年同期一样。

??细分物业来看的话,疫情多少还是有些影响。该公司表示,今年五、六月份广州暴发疫情,对本地项目尤其是餐饮、酒店业态带来一定影响。据林德良透露,越秀房托旗下的酒店、公寓今年5月份已经恢复到2019年5月份的水平,达到95%的入住率,四季酒店平均每月有3000多万元收入,但因为广州出现疫情,6月份仅录得200万元-300万元的收入。他表示,7月份以后,酒店及公寓的运营已恢复正常,相信下半年会有更好表现。

??广州白马大厦上半年的出租率为90.1%,同比下降了7.2个百分点,采购商因疫情而无法到位也是主要影响因素。林德良介绍,在疫情期间,该公司对大厦的1、2、6、8楼都做了不同程度的翻新和租户调整,希望可以抢到疫情恢复后的机会。他认为,全国的服装市场正在复苏,白马大厦到年底有望达到95%-98%的出租率。

??房企REITs队伍有望扩大

??作为全球首只投资于中国内地物业的上市REITs,越秀房托一直是业内的标杆。该公司2005年底在香港联合交易所上市,十多年来给投资者提供了稳定的投资回报,还获得了穆迪及标普的“投资级”评级。

??不少业内专家都认为,越秀房托具有很强的特殊性,它的成功发行,既有政策的东风又与其国企背景息息相关,其他处于类似资产负债率和现金流状况下的企业很难复制。

??在越秀房托之后,内地虽然也推出了鹏华前海万科REITs、中信启航REITs等产品,但都不属于真正意义上的REITs。2021年6月,首批9只公募REITs试点项目在沪深交易所正式上市交易,这被认为是标志着我国公募REITs的正式诞生,但也仅限于基础设施领域。

??而“三道红线”下的开发商显然没有耐心静待内地REITs对房地产打开大门,他们迫切需要打通海外通道,将大量存量资产变现、优化资产负债表。7月30日,新城控股表示,公司正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产,在新加坡设立信托基金,再申请向相关投资者发行信托份额,以实现于新加坡证券交易所主板上市。该公司认为,设立信托基金并上市,是对公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试,有利于拓展融资平台并扩大投资者基础,优化公司资产负债结构,也有利于促进公司商业地产的轻资产化运作,提高开发运营能力,实现长期可持续发展。

??国盛证券表示,成立REITs将至少回笼9个商业项目约45%-49%的投入资金(未考虑评估增值),有利于新城控股改善“三道红线”指标,降低公司财务杠杆。

??绿地控股早在2016年就有了设立REITs的想法,最初是计划将19家酒店物业打包在新加坡上市。绿地控股“出海”的信念很坚定,即便内地已经推出了基础设施REITs,但在该公司看来,从基础设施扩展到商业地产,还需要三年的时间。

??根据年初的消息,绿地控股的REITs项目已经在2020年底获得新加坡证券交易所的上市许可,计划装入4家酒店,在2021年中上市。然而大半年过去,这个REITs并未如期落地。

??8月10日,绿地控股的相关人士表示,首批计划放入资产包的几家酒店都是比较优质的资产,目前已有潜在买家希望产权购买,这种方式效率更高。但最终公司是选择继续将这几家酒店打包做REITs,还是进行产权买卖,目前仍未确定。可以明确的是,目前全球资产价格正处于比较好的历史位置,即便第一批酒店未能成行,其他酒店资产也可以继续走REITs这条路。

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