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林峰:房企要学会适应行业正常的变化

2022-03-29 17:31:16来源:中房网

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??中房网讯 3月29日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合主办的“2022房地产TOP500测评成果发布会暨房地产发展高峰论坛”举行。备受关注的“2022房地产开发企业综合实力TOP500“、“TOP500首选供应商服务商品牌”等系列测评成果揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作,已连续开展14年,相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

旭辉集团CEO 林峰

旭辉集团CEO 林峰

??会上,旭辉集团CEO林峰表示,最近大家都觉得房地产行业非常困难,压力非常大,因为这个行业20年来基本上没有碰到过这么多因素叠加在一起。一家企业对行业没有任何扭转的能力,但是要学会适应,因为这就是行业正常的变化。20年来顺风顺水的发展总是会有调整,这轮从行业内部开始调整,是行政调控结合行业内部过度杠杆化带来组合内生型的调整。

??尽管当前行业面临诸多考验,但就像疫情一样,凡杀不死我们的必将使我们更坚强。还是要坚定着对行业未来的信心,因为14、15万亿的市场还是大海,对于从业人员而言,更重要的是要理解行业未来如何变化,以及如何去适应这些变化,才能够在行业的新陈代谢和破旧立新中寻找到自己新的生存和发展之道。

??在林峰看来,需要迎接行业的5个变化:

??1、拐点:2022年行业将进入峰值后的拐点,从销售到投资,从规模到模式,拐点之后会进入一个新常态,且这个拐点后更多可能是呈现平稳的、缓慢下滑的趋势。

??2、缩表:整个行业将会进入缩表期,持续平稳地降杠杆,中期目标企业平均的杠杆率会降到50%左右,长远来看优秀的企业会降到30%,现在回看日本和香港的优秀企业,经历过几轮市场和金融危机的调整后,都保持着很低的杠杆率。

??3、平稳:行业未来会更加平稳,房价和地价触底回升后也不会出现大起大落。今年后期,主流的一二线城市,整体的地价可能会略有回落,房价相对去年而言也会相对平稳,也许局部会有所回调上升,但综合来说会相对平稳。

??4、分化:未来城市、企业、板块的分化都会加大,马太效应会加剧。一二线城市会跟三四线城市拉开明显的距离。企业也同样,这一轮能够生存下来的企业,也会跟受政策冲击影响较大或受财务问题困扰较大的企业形成鲜明的差距。

??5、变革:唯一不变的就是变化,行业的导向与模式、管理与创新都要在变革中有所发展,用变革去迎接各种变化。企业要从战略、经营、管理上都做出调整,战略上更稳健,经营上更精细、管理上更提效。

??以下为文字实录:

??大家下午好!因为上海疫情的原因,所以被隔离在上海,跟大家做线上交流。今天非常有幸听到了各位领导、各位专家,包括行业大咖周总,都分享了对行业近期宏观和内部的变化,包括对未来的看法,受益匪浅。非常有幸在这里跟大家做简单的分享,我分享一下作为行业企业的一些体会。

??最近大家都觉得行业非常困难,确实压力非常大,因为这个行业20年来基本上没有碰到过这么多因素叠加在一起,行业当下碰到的形势一个是现在外部处在内外交困过程中,从俄乌战争到中美对抗,到行业调控政策效果叠加,到现在疫情的冲击,让行业在20年来内外部面临最困难的形势。同时行业3月份、4月份应该是最难的,1月份、2月份是春节,3月份、4月份受到疫情影响,本来是小阳春,但是受到了影响。政策有调整,但是调整拐点和落地效果还没有到来,就导致很多融资还是不能到位的。3月份、4月份又是地产行业还债高峰期。这三个要素叠加在一起导致行业的现金流是在几个峰值最谷底的,每一周都有一两家比较大型的民营企业传来债务重组或者暴雷的消息,消息又进一步拉动了市场信心的下滑,导致金融机构不愿意对民营企业放款,导致客户购房进一步忧虑,导致政府相应监管措施进一步严格,甚至一些合作伙伴也不同意分款,所以会带来行业的挤兑效应,这个挤兑效应可能在4月份还会持续一段时间,等到中央六部委政策有真实落地的时候才会缓和一点。我认为3月份、4月份是行业的至暗时刻。

??但是大行业来说,一家企业对行业没有任何扭转的能力,但是要学会适应它,因为这就是行业正常的变化,20年来顺风顺水的发展总是会有调整,这轮从行业内部开始调整,是行政调控结合行业内部过度杠杆化带来组合内生型的调整。但是我们再看海外行业发展,比如整个金融危机,目前中国可能还没有碰到这种类型的危机,这个危机来的可能会更迅猛。这轮调控如果能扛过去,凡是杀不死我们的,都将我们使我们更强大。

??但是我们也坚定行业的信心,因为行业还是一个大海,怎么调,还是应该会有14万亿、15万亿的销售市场,这是其他行业不可能达到的。行业要理解未来如何变化,适应这些变化才能在行业新陈代谢,才能在破旧立新中寻找到新的生存之路,发展之路。

??行业整个变化可以分成五个方面,仅供大家参考。

??一是行业确实进入了拐点,经过持续的增长,到2022年行业从销售规模、投资规模、拿地价、总量,应该都会进入历史拐点。从2021年到达峰值,2022年会调头向下,不会进一步创新高,这个拐点也不是剧烈式下降,也不是短期,明年、后年会波动向上,可能会变成缓慢下滑的趋势。

??二是缩表。整个行业会进缩表期,按照中央要求,三年完成降杠杆的目标,行业未来整体杠杆率平均三五年后应该降到50%,如果很优秀的企业未来应该降到30%,这可能是从长远来看,企业自身更健康的指标,甚至未来能够应对金融危机的指标,我们不同于日本和香港,它们没有行业自身的调控,行业自身的调控力度和密度都会低于金融调控,金融调控来的时候可能很短时间内就是高速下滑。调控不是一次性打击。看日本和香港的存活下来的企业都是经历过几轮市场和金融危机大调整,共性就是负债率非常低,以前我们看不懂为什么市场那么好,负债率那么低,盈利和利率之间有那么大利差也不借钱,我们经历过这轮调控就会知道他们以前也是经历血淋淋的生存、挣扎活下来的,要做长远的企业还得应对各种不同的危机。缩表一定是企业未来的常态。

??三是平稳。我认为房价和地价不会剧烈大起大落,一方面它牵扯到千家万户个人财产,政府和金融机构也很难承受巨额涨跌的后果,往上涨基本没有机会了,政策调控封死了。跌的幅度过大也不行,所以正常房价能忍受的程度,按照一些研究机构的测算或者政策内部时空可能是在上幅不超过5%,下跌不超过10%,在这个活动区间是比较合理的。但是我认为整体今年可能会相对平稳,特别是主流的一二线城市。整体地价略微会有回落,整体房价跟去年会相对平稳,因为有一些可能会回调上升一点,因为去年有暴雷的企业阶段性把房价炒得过低了,因为当时有市场正常的逻辑。所以综合来说会相对平稳。

??四是分化。未来在城市,未来在企业,甚至同一个城市里的板块分化都会加剧,一二线城市会跟三四线拉开明显的距离,三四线城市失去了棚改政策支持外,内生需求非常少,一二线城市还有持续的经济发展,有吸引和导入能力,销售量和价格都能够持续稳健发展。企业这轮能够生存下来,跟这轮受政策冲击影响或财富危机困扰的企业的未来发展也会相应差异比较大。民营企业有1/3的企业丧失经营能力,因为负债问题没办法解决,剩下1/3的企业丧失经营意愿,觉得算了,这件事情陆续淡出,债务问题解决完了,也不愿意加大投入了,还有1/3保持既定战略发展。民营企业腾出来的的1/3可能会有当地的国有企业或者原来小型民营企业填补,成熟期的企业会填补一部分空档,变成弥补。这些企业经营上也会有分化,同样一个城市里板块近郊和远郊也会分化很大。

??五是变革。内外部环境在变,企业、行业长远趋势在变,唯一坚持不变的是变化,要用变革迎接外部的变化。企业在战略上、经营上、管理上,特别在创新上都要做相应的调整,跟过去20年黄金时代、白银时代,卖方市场时代也好,进入买方市场时代。所以战略上要更稳健,经营上思考更精细,在管理上要越来越细致,围绕高质提效展开。

??在创新业务上,有很多创新赛道出来,地产行业很大,有很多机会可以出创新产业,包括已经成形的物业服务,包括商业、资管、长租公寓、代建等等,我觉得会有一堆新生的业态能够走出来,这是很多企业可以通过自身能力去变革、适应,得到发展机会的。

??从外部形势和行业走势、变化分析,作为企业自身我们该做什么?企业自身就三件事跟大家分享一下:

??一是企业发展到这个时候跟行业一样,都人到中年,人到中年行业不像当时高歌猛进发展,也不能靠土地拼搏,也不能做赌性大的事。做概率大的事,而不做赔率大的事,到有人去的地方盖有人住的房子,其他的天上掉馅饼,或者捡到别人没有发现的宝,可能性都不大。所以有肥沃的土地才是我们事半功倍的地方,去盖好房子,盖有人住的产品,这是最基础的,回归市场基本逻辑,尊重规律。

??二是要关注客户,短期要关注政策,但是那只是一时,要关注我们的客户,而不是关注政策,关注竞争对手,因为政策和竞争对手都不是你的根本面,客户才是我们的衣食父母。怎么为客户更好地创造价值,踏踏实实地把我们的产品做好,服务做好,那才是我们企业存在的根本价值。

??三是从旭辉要做强、做厚、做久。做强是把能力做强,自身的投资能力、客户定位能力、产品能力、服务能力、资管能力等等这些基本的安身立命的组织能力夯实做强,不像以前一样,拿到地就可以,剩下东西做得差不多。现在更多像制造业,原材料都一样,但是做出产品品质不一样,就导致销售之类的不一样。做厚,资本做厚是相对的,把杠杆率降低,做利润的同时控杠杆,更多是内生型增长,而不是杠杆型增长,持续降杠杆,认认真真降杠杆,未来旭辉长远目标也是8年-10年把负债率降到30%,每一年平均逐步下降。做久,坚持长期主义,坚持发展理念,把精细化的管理,把长久的经营放在根本面,企业活下去才是硬道理,任何时刻都希望有安全的体现,晴天的时候修屋顶。

??我们坚信行业会有未来,呼吁在座的各位在这困难的时候大家应该更有信心,更多唱多行业,更多帮扶和互相支持。在这个时间段已经是黎明即将到来的时刻,信心比黄金重要,只要所有人都努力把我们自己的事情做好,都努力一起看多、做多这个行业,我们大家一起都能够迎来美好的明天。

??谢谢大家!

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