欧洲杯足球网_欧洲杯开户app¥外围平台

图片

上海新房市场迎供应高峰

2022-09-22 11:53:53来源:丁祖昱评楼市

扫描二维码分享

??近期,上海第五批次楼盘名单正式官宣,本次入市32个商品住房项目,共约100.1万平方米,合计9093套。与此同时,第四批新房认购公示也来到了收尾阶段。

??2022年至今五批次楼盘累计共推出59062套房源,按约8万套新房供应计算,第五批次之后应该还有1-2批次新房入市。

??上海新房供应正进入爆发期,随着新房供应的增多,一二手房成交占比也在不断上升。

??从目前的供地计划来看,预计未来1-2年内,上海新房供应将继续保持高位。

??01

??第三季度供应量

??为近3年高峰

??CRIC数据显示,2022年第3季度(截至9月21日)供应面积约316.8万平方米,为2019年至今最高。排名第二的为2021年第四季度,供应面积约为310.69万平方米。

??累计来看,2021年全年供应面积约810.71为近3年最高值,进入2022年,上海新房市场继续延续2021年的高供应。

1

??从目前上海新房市场来看,四批次仅余3盘还未公示,同时上海第五批次楼盘即将入市,共32个商品住房项目,约100.1万平方米,合计9093套。涉及11个区,其中浦东供应最多。

??截至第五批次,上海前五批次累计共推出59062套房源,按约8万套新房供应计算,第五批次之后应该还有1-2批次新房入市。预计第四季度供应量应不少于第三季度,由此看来,2022年全年商品住宅供应量或将刷新2021年峰值。

??02

??上海新房成交面积

??占比明显上升

??一直以来,上海二手房成交占据整体市场成交的大头,从历年数据来看,上海一二手房总成交量中,一手房占比一直都在30%以内。

??2019年上海二手房市场开始升温,成交步入上行通道,全年成交面积约2096万平方米,同比增长30%。2020年,上海二手房市场迎来了又一个成交大年,全年成交面积约2732万平方米,创2017年以来新高,成交金额更是历史首次突破万亿元。

??这一情况一直持续到2021年7月,上海正式开始实行挂牌价格核验,当月二手房成交规模降至200万平方米以下,2021年8月和9月成交面积环比分别降24%和35%。绝对量下滑至100万平方米以下,不及“三价就低”执行前单月成交规模的一半。

1

??2021年,在上海二手房受“三价就低”影响,明显衰退的同时,从2021年3月开始,上海推出集中供应房源制度,全年共推出六批次集中供应房源,合计281个项目、81830套房源。

??受其影响,上海一二手房成交占比中,一手房成交面积占比从2020年的25%低位上升至2021年的29%。

??2022年,上海延续集中供应房源,目前已推出五批次房源,预计接下来还有1-2批次房源入市。截至2022年9月21日上海新房成交约691.42万平方米,二手房成交约890.21,一手房成交面积占一二手总成交面积的44%,为2016年至今最高值。

1

??03

??2022年宅地供应量

??增加逾4成

??从上海市规划和自然资源局公布的2020年至2022年度国有建设用地供应计划来看,整体供应量呈上升趋势。

??具体来看,2022年,上海全年计划供应建设用地2427-2707公顷,明显高于2021年的1920-2420公顷。其中,2022年上海预计供应商品住房用地522-592公顷,占比达22%,可以看到2022年的宅地供应明显增多。

??若以中位数来计,2022年的商品住房用地供应计划同比2021年增幅约为45%。


1

??截至目前,上海已经完成两轮集中供地,成交总建面约681万平方米,成交总金额1659亿元。

??从第二次集中土拍结果来看,虽然这一批次集中供地规模是上海历次集中供地最低,但供地质量却明显上升,近四成地块触及中止价,土拍热度仅次于去年首轮。在核心区域出让比例增加后,此次土拍平均楼板价提升至33225元/平方米,创上海集中供地以来的新高,平均溢价率则回升至4.49%。

1

      土地与新房的关系就如同面粉和面包,足够的宅地供应才能支持新房的加推。从上海2022年的宅地供应情况来看,2022年或将成为供地大年,随着这些地块的入市,未来新房市场供应也将进入又一全新的高峰。

??上海的房地产市场较为成熟,一直以来市场成交以二手房为绝对主力,新房成交规模占比一直都在30%以内。2019年至2020年期间上海二手房还曾出现过成交爆发,成交额甚至首破万亿,然而随着2021年新房供应的提升,再加上“三价就低”政策的出台,上海一二手房的平衡开始出现了变化。

??2022年至今,上海一手房成交占比已经提升至44%,即将与二手房持平。随着2022年宅地供应的进一步增加,未来上海新房市场或将迎来一波更大的供应高峰,在整体市场规模见顶的情况下,甚至可能会反超二手房的成交量成为市场主力,届时上海新房市场或将进入一个新的周期。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}